ООО "ЦИИК"

Какова выгода от перевода квартиры в нежилой фонд? 

Перевод жилых помещений в разряд нежилых понемногу пошел на спад. Но это происходит по большей части из-за того, что «не охваченных» бизнесменами квартир на первых этажах в центре осталось очень мало. Зато на смену первым этажам уже подходят и вторые. Тенденцией последнего времени стал выкуп и перевод в нежилой фонд квартир на втором этаже, расположенных над уже действующим магазином. 

Так что говорить о том, что перевод квартир в нежилой фонд скоро сойдет на нет, более чем преждевременно. По-прежнему многих собственников квартир интересует выгода, которую можно извлечь из продажи или аренды нежилого помещения. Как подсчитали наши специалисты, доходы от такой «нежилой квартиры» могут быть в 6- 7 раз выше, чем от сдачи в аренду под жилье: допустим, есть квартира площадью около 40 кв. м с хорошей отделкой, расположенная на первом этаже дома, стоящего на престижной магистрали. Если сдавать эту квартиру как жилую, можно получить максимум 12 тыс.руб./месяц. Другими словами, ставка будет составлять 300 руб. за 1 кв. м. Если же эту квартиру сдать под офис, то арендная ставка составит 800-1200 руб. за кв. м. А если из этой квартиры можно сделать торговую площадь и иметь отдельный вход с магистрали, плюс сделать витрины, арендатор магазина будет готов заплатить 1500-2000 руб за 1 кв. м. То есть сдавать такую квартиру как торговое помещение выгоднее в 6-7 раз. Запомним эту цифру и перейдем к нюансам перевода помещений в нежилой фонд. 

Какую квартиру можно перевести в нежилой фонд, а какую нельзя? 

Перевод возможен при выполнении следующих требований: 

 — имеется техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение либо имеется доступ к нему без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (т. е. не через подъезд общего пользования); 

 — жилое помещение не является частью другого жилого помещения; 

 — жилое помещение не является местом постоянного проживания граждан (то есть в квартире никто не прописан); 

 — квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений; 

 — жилое помещение не обременено правами третьих лиц (т. е. не состоит под арестом, не находится в залоге, на него не наложен сервитут и т. д.)Последний момент особенно важен: взять квартиру в ипотеку, а через год перевести ее в нежилой фонд и продать подороже не получится, так как квартира будет в залоге у банка. 

Какие документы нужно собрать и куда отнести? 

Перечень документов также приводится в ст. 22 ЖК РФ. 

Это должны быть: 

 — заявление о переводе в нежилой фонд; 

 — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 

 — технический паспорт помещения; 

 — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 

 — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). 

Можно ли перевести в нежилой фонд неприватизированную квартиру? 

 С требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Собственник неприватизированной квартиры – муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд такую квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма. 

 Можно ли перевести в нежилой фонд приватизированную комнату в общежитии? 

 Жилищный кодекс разрешает перевод для всех жилых помещений, в том числе комнат. Общежития – специализированный жилой фонд, однако если комната уже приватизирована (то есть общежитие потеряло свой статус), то нет препятствий для распоряжения ею по своему желанию. Но стоит помнить, что комната должна располагаться на первом этаже и для ее коммерческого использования нужно будет делать обособленный вход с улицы. В большинстве случаев для этого понадобится еще и согласие соседей (это касается и многоквартирных домов), поскольку часто оборудование крыльца уменьшает площадь земельного участка под домом. Но если земля под домом не оформлена в общую собственность жильцов (это явление нередкое), то согласие соседей получать не нужно. 

Нужно ли переводить в нежилой фонд помещение, если в нем будет организована мини-гостиница?

 Формально для организации гостиницы и регистрации ее в качестве такого предприятия нужен перевод в нежилой фонд. Однако если используется не отдельно стоящее здание, а лишь одна или несколько квартир или комнат, то такая процедура не имеет смысла. Например, почти половина гостиничного фонда Санкт-Петербурга располагается в бывших квартирах. Достаточно заключать договора коммерческого найма помещений и платить налоги с сумм, указанных в договорах. Арендодателем в данном случае будет выступать ИП или ПБОЮЛ. 

 Зачем переводить квартиру в нежилой фонд, если там организован «тихий офис»? 

 Когда жилое помещение не используется по прямому назначению – для проживания, так или иначе требуется перевод в нежилой фонд. Иначе собственник квартиры подвергнется штрафу (сумма его невелика, до 1500 руб., ст. 7.21 КоАП), однако если еще будут выявлены незаконные перепланировки, то это грозит штрафом от 9 тыс. до 100 тыс. руб. 

Сколько нужно заплатить государству за перевод в нежилой фонд? 

Сама по себе подача заявления и пакета документов бесплатна. Однако за регистрацию права собственности на нежилое помещение нужно заплатить госпошлину –пошлина составляет 1000 руб. для физических лиц и 15000 – для юридических. Также может потребоваться оплата работ по составлению технического заключения – эта сумма зависит уже от площади помещения.